2014 Pukulan Bertubi-tubi buat Pengembang

Standard

Tahun 2014 merupakan tahun “the dark ages” bagi para pengembang properti. Setelah mengalami masa keemasan beberapa tahun terakhir, maka tahun ini pengembang banyak yang mengalami pukulan telak, bahkan ada yang mulai dan sudah guling tikar. Berikut ulasannya..

5 tahun belakangan banyak orang yang memiliki modal berlebih melihat peluang atas menariknya berbisnis di dunia properti. Tidak sedikit yang hanya coba-coba tapi dapat untung, lalu ada pula yang memang menggantungkan hidupnya di bidang ini, ada segelintir yang memang sudah menggurita di bidang ini. Tahun 2014 semua segmen terkena dampaknya, apa saja sih?

Akhir 2013 Bank Indonesia menerapkan Aturan LTV alias Loan to Value. Peraturan ini menerapkan perhitungan minimal DP (Down Payment) jika konsumen sudah memiliki fasilitas kredit kepemilikan rumah sebelumnya. Misal jika konsumen sudah memiliki KPR sebelumnya maka DP diharuskan sebesar 40 persen dari harga rumah, jika sudah memiliki 2 KPR sebelumnya maka 50 persen DP yang harus disetorkan konsumen kepada pengembang.

Aturan pengetatan DP ini memang sudah diterapkan di beberapa negara ketika pasar propertynya sudah mulai tidak stabil alias peningkatan harganya terlampau tinggi. Kebijakan ini memang murni untuk menekan spekulan properti (investor) yang bermain di investasi perdana. Memang ketika harga perdana harga properti sangat-sangat bagus (harga early bird) sehingga ketika dijual kembali ketika unit sudah jadi si investor akan mendapatkan keuntungan yang besar.

Tidak sedikit memang pengembang yang berharap pada pembeli investor model ini dan tidak sedikit pula konsumen yang memiliki KPR lebih dari 5 fasilitas. Hal inilah yang membuat Bank Indonesia was-was terjadinya kredit property yang berlebihan yang dapat membuat resiko gagal bayar yang tinggi ketika unit yang dimiliki investor tersebut tidak laku terjual. Selain itu yang menyebabkan BI membuat peraturan ini juga adalah adanya analisa mengenai akan terjadinya bubble nilai property, yang sangat membahayakan perbankan karena akan beresiko tinggi ketika perbankan memberikan pinjaman dalam jumlah besar namun jika terjadi gagal bayar nilai jual kembali aset tersebut menjadi turun, sehingga dapat dengan mudah membuat bank menjadi collapse jika hal ini terjadi di semua pinjaman KPR (seperti di amerika – blog sebelumnya tentang SubPrime Mortgage).

Dengan berlakunya peraturan LTV oleh Bank Indonesia, maka secara otomatis para pengembang tidak lagi bisa mendapatkan pencairan KPR Indent. Masa keemasan property beberapa tahun belakangan memang para pengembang benar-benar dimudahkan oleh pihak perbankan, hanya dengan tanah kosong saja pihak pengembang sudah bisa mendapatkan pencairan dana dari KPR yang sudah di jalankan oleh konsumen. Sehingga para pengembang bisa melakukan proses pembangunan unit dan pengolahan lahan tanpa menggunakan kredit konstruksi dari perbankan. Kebijakan Bank Indonesia ini secara tidak langsung menguntungkan pengembang yang besar, karena akses permodalan mereka mudah, sedangkan pengembang yang belum besar akan terseok-seok untuk ngumpulin duit apalagi nambah kredit tambah pusing pula bayar bunganya.

Pukulan bagi pengembang berikutnya adalah nilai tukar rupiah yang menurun terhadap US Dollar. Hal ini menyebabkan material bangunan mengalami kenaikan yang sangat signifikan. Bayangkan saja Indonesia ini kan negara yang sebagian besar produknya Impor, sensitifitas harga barangnya benar-benar ditentukan oleh nilai tukar rupiah terhadap US Dollar. Kenaikan harga material ini menyebabkan perlunya evaluasi ulang terhadap biaya pembangunan yang akan dilakukan oleh pengembang, sehingga dapat mengkoreksi margin yang akan diterima pengembang.

Bank Indonesia juga memiliki kewenangan untuk menstabilkan nilai tukar rupiah. Dalam hal ini BI membuat kebijakan perlahan-lahan menaikkan BI Rate hingga menjadi 7.75%. Kebijakan ini diambil dengan harapan dana-dana yang berada di luar negeri bisa masuk ke Indonesia sehingga Devisa Negara dapat bertambah. Selain itu Banyak kegiatan eksport ke luar negeri pembayaran berupa LC yang dibayarkan kepada perusahaan di Indonesia ditempatkan di Luar negeri khususnya Singapura, diharapkan dana yang nilainya jutaan dolar mau dibawa kembali ke Indonesia.

Dibuatkanlah kebijakan menaikkan BI Rate oleh Bank Indonesia, yang berdampak pada kenaikan bunga kredit di semua bank. Kenaikan bunga bank ini pun menyebabkan terjadinya evaluasi terhadap biaya-biaya pengembang. Di Lain hal kenaikan harga material pun tidak dapat di tahan akibat kenaikan bunga bank ini karena dampaknya juga menerpa supplier material bangunan, sehingga kembali terjadi kenaikan harga material bangunan.

Secara otomatis ketika BI Rate mengalami peningkatkan maka bunga deposito pun meningkat. Sehingga banyak orang yang dulunya lebih yakin bahwa berinvestasi di property lebih aman mulai berubah pikiran dengan lebih prefer menempatkan uangnya di deposito. Karena dilihat lebih aman, akibat dari tidak stabilnya nilai property.

Tahun 2014 juga merupakan tahun Politik, dimana di tahun ini diadakan Pemilihan Umum Calon Legislatif dan Presiden RI. Kondisi politik benar-benar terasa friksinya ketika terjadi Pemilihan Presiden. Dua kubu yang berkompetisi (Prabowo vs Jokowi) terlihat saling bersaing ketat. Persaingan panas ini merupakan kondisi yang jauh berbeda dibandingkan pemilihan tahun 2009. Saat itu Presiden Incumbent (SBY) hampir bisa dikatakan tidak akan tergantikan sehingga ekonomi yang terjadi di Indonesia pun tidak seperti saat ini, bisa dibilang masih stabil.

Kondisi politik ini menyebabkan ekonomi tidak stabil, Kegaduhan politik mengakibatkan investor was-was untuk melakukan investasi, di negara yang sistem demokrasinya masih rapuh sangat riskan sekali terhadap perubahan-perubahan atau riak-riak politik yang pasang surut.

Pukulan berikutnya adalah, baru-baru ini Kemenpera pada pemerintahan yang sebelumnya melaporkan kepada KAPOLRI 191 pengembang yang diduga melakukan tindakan pidana dengan tidak melaksanakan Aturan Kebijakan Berimbang 1:2:3. Imbasnya sampai ke daerah, pengembang di daerah mulai merasakan tekanan yang lumayan hebat untuk bersiap-siap menghadapi laporan ini. Padahal secara aturan UU tersebut Kemenpera hanya berhak untuk melakukan pembinaan terhadap pengembang, yang berhak mengawasi kegiatan pengembang adalah pemerintah daerah.

Tinju maut berikutnya dari Pajak, sampai saat ini tidak sedikit pengembang yang gulung tikar akibat kurang pahamnya para pengembang dalam pemungutan pajak khususnya PPN, mulai dari sosialisasinya yang kurang jelas sampai dasar pengenaanya yang kurang jelas, padahal sangat jelas sekali harga yang tertera di brosur tersebut bukan merupakan harga kesepakatan dengan konsumen pasti ada diskon ada biaya dan lain lain. Selayaknya memang aturan pemungutan pajak ini dirubah sehingga pajak dipungut langsung oleh dinas yang berwenang bukan dari pengembang.

Pukulan telak diatas benar-benar membuat para pengembang tidak sedikit yang melakukan penjualan terhadap projectnya. Tidak sedikit pula pengembang “coba-coba” akhirnya gulung tikar karena tidak mampu bersaing dan mengalami kemunduran akibat biaya yang tinggi dan tidak mampu menjual property olahannya.

Disini terlihat pemerintahan terakhir cenderung lebih mendukung otomotif dibandingkan sektor property yang jelas-jelas menggerakkan ekonomi nasional. Kebijakan pemerintahan terakhir lebih Pro terhadap penjualan mobil-mobil yang jelas-jelas dana nya diterima oleh Perusahaan Luar Negeri. Ini menyakitkan, karena sebenarnya pengembangan perumahan itu membawa ratusan usaha bawaan yang ikut berkembang ketika perumahan tersebut terbangun.

Ditambah lagi tanpa dukungan dari pemerintah terhadap sektor property, membuat back log terhadap hunian tidak akan terkejar. Saat ini saja ada Back Log sebesar 15 juta rumah yang akan mengalami peningkatkan sebesar 800 ribu per tahun. Mudah-mudahan pemerintahan yang baru mampu membuatkan kebijakan yang pro terhadap usaha yang perputaran uangnya ada di Indonesia tidak kepada usaha yang uangnya dibawa keluar negeri.

Tahun 2014 akan segera berakhir tentu membuka tahun yang baru para pengembang berharap agar ada titik terang di tahun yang baru, namun apakah hal itu dapat terjadi di 2015? yang mana perkiraan pertumbuhan ekonomi NKRI hanya 5.6% sampai 5.8% berdasarkan perkiraan Bank Indonesia, kemungkinan kesulitan pada pengembang akan tetap terjadi di semester pertama tahun depan.

Terkecuali jika hasil pengurangan subsidi BBM yang dilakukan Bapak Presiden Joko Widodo mampu diserap cepat di masyarakat dan anggarannya digunakan untuk mendorong roda ekonomi, karena para pengembang mesti mengerti bahwa faktor yang mempengaruhi penjualan adalah ekonomi makro.

Memang apa yang saya prediksikan bisa saja meleset, tapi di tengah kesulitan selalu ada peluang, karena kesulitan bagi seseorang merupakan peluang bagi orang yang bisa membacanya.

Ijinkan saya menutup dari kata-kata Bapak Presiden Kita Ir. Joko Widodo

“Bukan Kesulitan yang Membuat Kita Takut, Tapi Sering Ketakutanlah yang Membuat Jadi Sulit, Jadi, Jangan Mudah Menyerah!”

Semoga Bermanfaat

Gede Semadi Putra

http://www.semadiputra.com

 

 

2 thoughts on “2014 Pukulan Bertubi-tubi buat Pengembang

  1. Sulistya

    postingan yang sangat bagus mas GEDE SEMADI PUTRA, ijin pick buat dimasukkan TINJAUAN PUSTAKA DAN LANDASAN TEORI SKRIPSI saya y mas, kalo boleh saya minta sumber-sumber kutipan pustakanya jg ada gak mas? Tks, tolong di tanggapi 🙂

    Like

Leave a Reply

Fill in your details below or click an icon to log in:

WordPress.com Logo

You are commenting using your WordPress.com account. Log Out /  Change )

Google+ photo

You are commenting using your Google+ account. Log Out /  Change )

Twitter picture

You are commenting using your Twitter account. Log Out /  Change )

Facebook photo

You are commenting using your Facebook account. Log Out /  Change )

Connecting to %s