Properti di Indonesia: Bubble atau Tidak?

Standard

Apa sih Real Estate Bubble itu??

Sebuah estate bubble atau gelembung properti riil (atau gelembung perumahan bagi pasar perumahan) adalah jenis gelembung ekonomi yang terjadi secara berkala di pasar real estate lokal atau global. Hal ini dapat diidentifikasi melalui peningkatan pesat dalam penilaian real properti seperti perumahan sampai mereka mencapai tingkat yang tidak berkelanjutan dan kemudian menurun. (wiki)

Sejarah Harga Rumah

Image

Berikut adalah diagram fluktuasi harga hunian di Melbourne, Australia. dibandingkan dengan harga penghasilan masyarakat di Australia.

Ada sebuah teori naik turun harga properti, berdasarkan data statistik, yang menyatakan bahwa penjualan properti akan mengalami fluktuasi setiap sepuluh tahun. Penjualan properti akan mengalami peningkatan yang sangat signifikan pada tahun ke dua hingga tahun ke enam. Jika dilihat keadaan Indonesia rata-rata saat ini, dapat dikatakan bahwa kita sedang mengalami tahun ke 4 menuju 5, jadi anda bergerak di bidang penjualan properti, maka anda masih memiliki satu setengah tahun lagi untuk mengalami nikmatnya jualan rumah.

Setelah itu? hmm setelah itu bukan berarti properti tidak laku lagi, karena yang namanya bisnis properti tidak akan pernah mati, selama manusia terus berkembang dan terus memiliki keturunan, maka sampai kapanpun bisnis ini akan tetap hidup. Kebetulan memang tuhan tidak menciptakan tanah lagi, jadi bisa dikatakan kebetulan yang menguntungkan untuk para pebisnis properti.

Bagaimana sih Krisis Rumah di Amerika?

Ada 2 Jenis Bank di Amerika yaitu commercial Bank & Investment Bank. Masing-masing jenis bank ini melakukan jenis usaha secara spesifik. Commercial bank melakukan transaksi harian untuk kebutuhan masyarakat tabungan, deposito, pinjaman kredit keperluan sehari-hari. Investment bank bergerak di bidang investasi dengan skala besar, pinjaman skala besar, dan perputaran investasi di pasar modal (wall street).

Pada tahun 2000-an investor dengan dana idle yang sangat besar baik itu dari amerika dan eropa mencari investasi yang menguntungkan dan terpercaya. Investment banking mulai berpikir karena saking kecilnya bunga uang yang bisa diberikan oleh bank saat itu akibat dari rendahnya bunga The Fed saat itu, maka Investment Bank mengeluarkan investasi guna membiayai KPR (mortgage). Investor diberikan nilai bunga uang berdasarkan investment rating yang dilakukan oleh badan rating kredit. Investasi yang dilakukan oleh investor tersebut dibeli atas kredit properti, dengan kata lain, dana investor ini lah yg dipergunakan untuk membiayai pembeli properti dengan imbal jasa bunga yang dibayar oleh debitur mortgage (KPR). Hingga saat dimana para Prime Mortgage (Orang-orang yang memang berkemampuan lebih untuk melakukan pembayaran angsuran bulanan KPR) mulai semakin sedikit. Akibatnya, Saking banyaknya investor merasakan keuntungan, maka investment banking mencoba mencari ide baru guna mendapatkan apa yang diminta oleh investor dengan tetap menyetujui Subprime Mortgage.

Sub-Prime Mortgage adalah memberikan pinjaman kepada orang-orang yang memiliki kemampuan bayar lebih rendah dengan resiko gagal bayar yang lebih tinggi, hal ini diketahui dari latar belakangnya, mulai dari pernah gagal bayar, blacklist di bank, tidak bekerja, PHK, dan banyak hal yang menyebabkan dirinya dinilai sebagai sub-prime. Darisini pihak perbankan memperoleh keuntungan yang sangat sangat besar, manajemen perbankan menerima bonus tahunan yang luar biasa besar akibat dari melonjaknya kredit KPR.

Semakin menggiurkannya investasi di produk ini maka pihak investment banking berpikir lagi untuk meningkatkan penjualan investasinya dengan menggabungkan Prime & Subprime Mortgage dijadikan sebuah CDO (collateralized Debt Obligation) yang artinya kumpulan dari banyak perjanjian kredit yang terdiri dari prime & sub prime mortgage. Kalau di amerika Prime mortgage mendapat bunga kredit lebih rendah dibandingkan sub prime mortgage karena sub prime memiliki resiko default / gagal bayar yang lebih tinggi dibandingkan prime mortgage customer. Semakin gila juga penjualan investasi oleh investment banking, semakin gila juga bonus untuk para jajaran manajemen bank.

apa yang terjadi saat itu? euforia.. Investor untung, Investment Banking untung, Broker untung, Pengembang Untung, Asuransi untung, nasabah (sub prime) yang ingin punya rumah walau sebenarnya mereka tidak mampu bayar, akhirnya dapat rumah. semua senang..

Apa yang terjadi ketika sub prime dijalankan? ternyata memang sesuai dengan prediksi yang ada, nasabah subprime tidak akan mampu melakukan pembayarannya dengan baik akhirnya terjadi default / gagal bayar dimana-mana. Terjadi penyitaan rumah dimana-mana, saking banyaknya rumah yang disita mengakibatkan banyaknya rumah yang kosong di dalam suatu lingkungan perumahan. Lingkungan yang sepi dan tidak berpenghuni pasti akan berpengaruh terhadap harga rumah itu sendiri. Saking banyaknya penyitaan rumah, menyebabkan banyak sekali rumah yang di lelang oleh badan pelelangan, sedangkan demand para debitur prime mortgage / nasabah yang mampu untuk melakukan kredit rumah tidak ada lagi, mengakibatkan terjadinya obral harga properti.

Banyak properti yang sebelumnya misal dibeli seharga USD$300,000 diobral menjadi USD$100,000 tetap saja tidak laku, karena demand tidak ada. Akhirnya para debitur prime mortgage pun ikutan berpikir “kenapa saya mesti mencicil rumah dengan harga USD$300,000?? ketika harga rumah sekarang hanya USD$100,000???” akhirnya nasabah prime mortgage pun juga ikut melepas rumahnya dengan mengambil rumah yang harganya lebih murah saat itu, malah mungkin ada yang malah mencicil lebih lanjut. Apa yang terjadi ketika hampir semua kredit properti pada suatu negara terjadi gagal bayar??? bisa dibilang bank kehilangan pendapatan, investor kehilangan pendapatan, pengembang kehilangan pendapatan, broker kehilangan pendapatan, banyak orang kehilangan rumah, dan banyak lagi efek domino yang terjadi di belakanganya.

Sampai juga terjadi krisis sampai di eropa, diakibatkan karena banyak investor dan negara di eropa ikut serta mendanai investment banking yang ada di amerika dengan janji keuntungan investasi tadi. Karena tidak lagi mendapatkan pemasukan dana bulanan yang mestinya dibayarkan oleh nasabah maka akhirnya yang mereka dapat adalah kolateral / jaminan sitaan berupa rumah – rumah yang dulunya harganya USD$300,000 sekarang cuman USD$100,000, World Financial Crisis…

 

Itulah yang terjadi di amerika, bubble yang sebenarnya bisa saja tidak terjadi jika The Fed / Bank sentralnya amerika menutup peluang terjadinya kepemilikan rumah oleh para nasabah yang sub prime..

 

Berkaca dari kejadian amerika tersebut, pertanyaanya apakah properti indonesia sekarang mulai bubble atau tidak?

Untungnya saat ini Bank Indonesia mulai melakukan pencegahan dengan melakukan peraturan DP 30%. kemudian dengan aturan baru mengenai DP berdasarkan jumlah KPR, KPR pertama DP 30%, KPR kedua DP 40%, KPR ketiga DP 50%. Sangat baik terjadi pencegahan seperti ini agar tidak terjadi kasus seperti di amerika sehingga pertumbuhan ekonomi indonesia memang wajar kenaikannya bukan dipaksakan. Walaupun memang kondisi investasi kredit KPR di indonesia tidak serumit investasi di Amerika.

Di beberapa lokasi tertentu memang bisa disebut over value, bayangkan di kawasan sunset road, bali, tanahnya sudah seharga rp. 30.000.000,-/m2. dengan tingginya harga tanah di lokasi ini menyebabkan semakin menyempitnya pilihan jenis usaha yang dapat dilakukan di daerah ini. Hal ini disebabkan oleh demand yang begitu tinggi terhadap lahan di daerah ini. Ketika pasar sudah letih dengan kenaikan harga yang tinggi maka di titik itu lah kemungkinan akan terjadi diskon harga. Hanya saja kecil kemungkinannya terjadi diskon harga di daerah sunset road bali, karena walaupun akhirnya tanah di daerah ini tidak ada yang mau beli, para pemilik tanahnya juga diyakini tidak akan begitu buru-buru untuk menjualnya. Apakah over value ini tersebar di seluruh indonesia? tentu tidak. kondisi pola pemberian kredit kepemilikan rumah (mortgage) di Indonesia jauh berbeda dengan Amerika, di negara kita bank pemberi KPR berhubungan langsung dengan konsumen pemilik rumah (tidak ada yang namanya CDO yang dijual ke investor).

Karena sifat pasar properti itu sangat localized jadi harga tanah di sunset road bali sangat jauh berbeda dengan daerah sekitarnya, yang dapat dikatakan masih masuk akal. Terlepas dari segala gembar-gembor Properti Bubble yang sering di sampaikan beberapa media, dapat dikatakan bahwa di beberapa daerah tertentu memang akan mengalami over value of property, sedangkan beberapa daerah lainnya belum akan mengalami over value. Maka sekarang lah saatnya anda mencari dan membeli daerah sunrise (baru berkembang). Sehingga apa yang ada investasikan saat ini membuahkan hasil saat anda mejualnya dikemudian hari.

12 thoughts on “Properti di Indonesia: Bubble atau Tidak?

  1. Menurut saya fenomena meningkatnya harga properti di Indonesia dalam kurun waktu 4 tahun terakhir ini disebabkan oleh ulah dari Rp. 1,000,000,000 (>1 milyar rupiah). dan hanya terdapat 123,000 orang Indonesia yang memiliki total harta >Rp. 10,000,000,000 (>10 milyar rupiah). jika dibandikan dengan total populasi Indonesia saat ini yang mencapai >240 jt orang. maka persentase orang yang memiliki total harta >1 milyar rupiah adalah hanya 0,875% (kurang dari 1%). dan hanya terdapat 0,05% orang indonesia yang memiliki harta >10 milyar rupiah.

    Data survey juga menunjukan bahwa 81% penduduk Indonesia hanya memiliki total harta kurang dari Rp. 100,000,000 (<100 jt). menurut survey 83% dari total harta masyarakat di Indonesia adalah berupa aset seperti properti dan kendaraan. contoh: jika Pak Adi memiliki total harta sebesar Rp. 1 milyar, maka +-830 jt adalah dalam berbentuk rumah + kendaraan, dan sisanya 170jt dalam bentuk cash/ tabungan.

    Jika kita melihat kondisi mikro diatas maka dapat di pastikan bahwa properti di Indonesia digodok dan dikuasai oleh minoritas orang 10 milyar (karena mereka masih memiliki cash sebesar 1,7 milyar). atau hanya terdapat 123,000 orang di Indonesia yang mampu untuk membelinya.

    2. apakah 123,000 orang tersebut hanya membeli 1 unit rumah 90m2 yang berharga 1,5-2 milyar tersebut secara cash??
    Jawabannya adalah TIDAK! mereka akan membeli beberapa unit rumah secara kredit dengan tujuan untuk investasi dan akan dijual kembali dengan harga yang lebih tinggi lagi.

    3. Jika pembeli pertama membeli lalu menjual kembali, siapakah yang akan membelinya?
    kembali lagi, yang mampu membelinya adalah salah seorang dari 123,000 orang tersebut.

    lingkaran goreng-mengoreng seperti diatas akan terus berulang hingga 123,000 orang tersebut tidak mampu untuk membeli lagi karena jumlah hutang mereka sudah semakin besar dan mereka mengalami gagal bayar (kredit macet ke Bank). dan mereka tidak dapat menjual properti yang mereka beli tersebut. dan akhirnya adalah BUBBLE PROPERTI! dimana harga properti akan mecari titik REAL/ titik keseimbangan antara harga properti VS daya beli masyarakat mayoritas di Indonesia.

    Opini saya mengatakan bahwa kondisi bubble properti di Indonesia akan segera terjadi, karena harga yang terpasang saat ini bukan merupakan harga REAL, tetapi adalah harga spekulasi dari minoritas orang kelas atas di Indonesia (0,05% orang di Indonesia).

    4. Siapakah yang akan menjadi pemenang jika terjadi bubble properti?
    Orang yang akan menjadi pemenang adalah orang berhasil menjual semua investasi properti nya sebelum Bubble properti terjadi.

    5. Siapakah yang akan menjadi loser/ bangkrut jika bubble properti terjadi?
    Orang yang akan menjadi loser/ bangkrut adalah orang yang berspekulasi membeli properti dengan harga tinggi secara kredit. dan memiliki hutang yang besar ke Bank! karena jika bubble terjadi maka harga properti yang mereka beli akan turun secara drastis ke posisi harga keseimbangan real. dan mereka tidak mampu menulasi hutang-hutang mereka walaupun semua properti tersebut dijual.

    demikian sharing dari saya, semoga bermanfaat untuk teman-teman semua, agar lebih cermat didalam berinvestasi properti.

    Salam

    Rey Ellison
    http://www.mitramobil.com

    Like

    • Terma kasih commentnya pak Rey Ellison,

      Harus dibedakan antara masyarakat yang memiliki harta 1M dan masyarakat yang dipercaya pihak bank untuk mengelola dana 1M.

      Menurut saya (mungkin ini diperlukan survey lebih mendalam) orang yang memiliki kemampuan beli properti diatas 1 milyar jumlahnya lebih dari 10 juta orang. Bagaimana tidak? Penghasilan para pengusaha ataupun profesional (dokter, notaris, dll) bisa dibilang mendekati minimal 50 juta sebulan.. Dengan begitu jika satu unit property harganya 1 milyar maka dp yg diperlukan 300jt rupiah atau setara dengan 6 bulan cicilan dp kalo per bulan 50 jt rupiah sesuai penghasilan. Sisanya dibawa ke bank dijadikan kpr. Masyarakat berpenghasilan sebesar inilah yang disebut kelas menengah yang dipercaya pihak bank untuk mengelola uang 1M kebawah.

      Sedangkan yang dipercaya untuk mengelola utang bank lebih dari 1M juga saya rasa tidak dalam jumlah ratusan ribu, tapi jutaan juga..

      Memang banyak yg skeptis dengan kenaikan harga properti yang diisukan bubble, namun sebenarnya isu ini akan menguntungkan pihak bank. Kenapa?
      Karena dengan adanya isu seperti ini maka lahan yang akan dijadikan jaminan akan dinilai / di appraisal dengan nilai serendah-rendahnya. Dan dengan peraturan perbankan saat ini akan sangat sulit terjadi bubble, berkat pengalaman indonesia tahun 1998. Perbankan indonesia benar2 berbenah dan prosedur saat ini diawasi ketat oleh Otoritas Jasa Keuangan, ditambah lagi dengan aturan LTV. Jadi saya tetap yakin bahwa indonesia masih jauh dari properti bubble tapi sudah over value saya setuju.

      Terima kasih.

      Like

    • :Dian Prameswari:

      jadi secra singkat penyebab dari bubble housing ini adalah Kredit KPR yang default atau gagal bayar..? apakah benar?

      Like

    • Secara singkat bubble property itu diakibatkan karena aksi goreng2 harga oleh para spekulan yg punya duit lebih atau pencuci uang (contoh koruptor-red). Kalo default pembayaran itu sistemik jadinya ekonomi.. Apalagi gagal bayarnya massive..

      Like

    • :Dian Prameswari:

      goreng2 harga maksudnya seperti apa yah kak? maaf coz aku masih awam dengan bahasa seperti itu

      Like

    • Jadi misalnya.. Ada investor beli tanah dengan harga 1jt/m2 trus dia jual ke temennya yg juga cuci uang dengan harga 10jt/m2. Ketika transaksi ini terjadi, berita akan beredar yg mengakibatkan pasaran hrga tanah sekitar sana naik. Nah kejadian ini marak terjadi tahun2 2011-2013 di saat koruptor masi bebas belanja.. Heee.. Sampe akhirnya harga tanah jdi 100jt/m2, dan situasi ekonomi melemah.. Ga laku lah tanah itu, jdi bubble deh, singkatnya gt.. Kurang lebih yaa

      Like

    • :Dian Prameswari:

      oh seperti itu, oke saya mulai paham 🙂 ohya kak mohon izin untuk menggunakan artikel kaka untuk tugas analisis mengenai bubble housing ini.. makasih 🙂

      Like

Leave a Reply

Fill in your details below or click an icon to log in:

WordPress.com Logo

You are commenting using your WordPress.com account. Log Out / Change )

Twitter picture

You are commenting using your Twitter account. Log Out / Change )

Facebook photo

You are commenting using your Facebook account. Log Out / Change )

Google+ photo

You are commenting using your Google+ account. Log Out / Change )

Connecting to %s