Jangan Main-Main sama Bunga KPR…

Standard

Isu kesepakatan penurunan suku bunga dari 14 bank besar di Indonesia semakin gencar terdengar. Bahkan para pengikut KADIN pun ikut berusaha membuat planning seiring dengan penurunan suku bunga ini. Malahan ada yang mendukung penurunan bunga KPR, tapi perlukah bunga KPR ini diturunkan?? Berikut pendapat saya.

rumah

Belum lama ini negara-negara maju mengalami resesi global yang mengakibatkan peningkatan pengangguran dimana-mana, bukan cuma pengangguran biasa, melainkan para expert in all things, and they are well educated people, graduated from well-known university. well they got fired. Kalo Donald Trump bilang You’re Fired.. itulah kata yang mereka dengar sebelum mengemas barang yang ada di kantornya. Sebabnya apa?? ya resesi global tadi..

Resesi ini memang tidak memberikan pengaruh berarti bagi negara yang masih terbelakang dalam bidang ekonomi khususnya di bidang investasi. Bagi negara pengekspor barang kebutuhan seperti Indonesia ini tidak akan begitu berpengaruh karena mentok-mentoknya palingan cuman ngga bisa ngekspor barang dan yang batal ekspor itu cuman beberapa produsen yang barangnya eksklusif tipenya para bule-bule itu, misalnya kursi rotan yang kuno abis, terus patung-patung kuno, walaupun ada beberapa perusahaan yang asalnya dari negara barat sono yang invest pabrik di Indonesia ngga akan menyebabkan terjadinya pemecatan besar-besaran seperti yang digembar gemborkan pemerintah saat ini. Itu mah cuman alat kampanye supaya kepilih lagi, saya bukannya anti presiden incumbent loo.. saya cuman ngga suka sama antek-anteknya yang berusaha kepilih lagi.

Terus apa hubungannya semua masalah di atas sama penurunan bunga KPR?? Gini ceritanya, tahun 2000an menjadi puncak dari segalanya di Amerika. Peningkatan ekonomi dan teknologi yang sudah dimulai tahun 1980-an mengakibatkan munculnya milliarder-miliarder baru berbasis teknologi. Para miliarder ini menopang kegiatan ekonomi Amerika yang secara signifikan meningkat dan memang kokoh jika dilihat secara finansial. Nah kesalahan mereka muncul pada tahun 1990an hingga puncaknya tahun 2000an dimana menurut hasil survey setiap keluarga yang berpenghasilan menengah di Amerika memiliki minimal 1 s/d 2 rumah yang harus mereka cicil per bulan, bahkan ada yang sampai 3 rumah per bulan.

Ditambah dengan dorongan dari para motivator investasi perumahan (yang paling terkenal si Rober Kiyosaki), mereka membuat para pekerja swasta semakin termotivasi untuk membeli rumah sebanyak-banyaknya dengan jalan menyewakan rumah tersebut. Sehingga harapan mereka di masa depan saat rumah itu sudah meningkat harganya, dapat mereka jual dengan harga tinggi dan tetap memberikan untung dari harga yang mereka beli sebelumnya.

Sebenarnya tidak hanya motivator yang menyebabkan peningkatan pembelian terhadap rumah. Tetapi sebenarnya The Fed ikut mendukung ini secara tidak langsung dengan jalan penurunan suku bunga hingga di bawah 2 persen pada desember 2001. Sebenarnya terjadi kestabilan bunga oleh the fed yang ada dalam kisaran 5-6% dari tahun 1995-2001. Namun hal ini tidak mampu membendung keinginan orang Amerika yang cenderung menginginkan penambahan aset dengan jalan membeli properti.

Ditambah dengan kurang ketatnya pemberian kredit perumahan secara umum menyebabkan debitur dapat secara mudah membeli rumah dengan jalan kredit. Hal ini dilakukan bank, karena menurut mereka ekonomi bisa dijalankan dengan pertumbuhan yang tinggi dengan penambahan aset yang signifikan dari masyarakat. Namun fakta yang terjadi tidak demikian, malah sebaliknya.

Meningkatnya kebutuhan akan perumahan dilirik oleh para developer untuk membangun lebih banyak lagi rumah. Hingga di titik jenuh Supply terhadap perumahan akan menjadi lebih besar daripada demand yang ada di pasaran ini menyebabkan terjadinya tumpang tindih terhadap nilai rumah. Harga rumah tidak lagi sesuai dengan yang ada di pasaran. Bahkan kadang tidak masuk akal. Ini pun bisa di contoh dari keadaan yang ada sekarang di Bali.

Bayangkan sebuah ruko di Kuta Square Bali, harganya per ruko bisa mencapai 7-10 milyar padahal kalo dilihat dari bangunannya paling maksimal habisnya 2 milyar trus tanahnya yang cuman 8 x 20 m2 seharusnya harnya cuman 2 milyar max. Tapi apa?? nilai nya melebihi batas yang masuk akal, ini disebabkan oleh nilai semu dari harga bangunan tersebut, lokasinya PRIME. itu kata orang sekarang.

Nah sebenarnya ini lah yang menyebabkan terjadinya kebangkrutan bank-bank penyuplai kredit perumahan. Kenap bisa bangkrut? bgini.. karena semakin maruknya para debitur yang memaksakan untuk melakukan kredit rumah lebih dari satu dan di luar batas kemampuan mereka sebagai pegawai swasta. Akibatnya ada salah satu ada dua atau tiga rumahnya yang tidak mampu terbayar tiap bulannya. Nah kalo ga mampu bayar ya pasti disita dong ama banknya. Eits tapi masalahnya ngga selesai sampai disana. Bukan malah dapet untung, si Bank malahan dapet aset berupa rumah. nah nilai rumah ini yang sebenarnya kan yang dinilaikan oleh para surveyor tapi berdasarkan harga pasar yang seperti saya contohkan tadi diatas.

Nah ketika di neraca Bank aset mereka yang dihasilkan melalui sitaan menggunung. Ini akan menjadikan seolah bank tersebut memiliki aset yang luar biasa BESAR, padahal cash flow mereka minus atau tidak sesuai yang diinginkan. Apa yang terjadi saat cash mereka tidak mencukupi biaya yang mereka perlukan, BANGKRUT. Nah apa yang terjadi jika perusahaan finance besar yang mengelola dana begitu besar ternyata akhirnya menjadi aset yang belum tentu terjual ditambah lagi dengan deflasi harga rumah akibat oversupply.

Akibatnya adalah kacaunya ekonomi secara khusus dalam bidang perbankan. Lalu pelan-pelan akan menjalar ke bidang-bidang lain. Malahan bisa semua bidang kena dampaknya. Resesi global mungkin tidak terjadi jika yang ga bisa bayar rumah cuman 1 – 2 atau bahkan 100 orang. Tapi kalau sampe lebih dari 50% dari debitur yang ada ngga mampu bayar cicilan rumah, mati deh bank yang ngasi kredit ini.

Memang benar perlu adanya penurunan suku bunga untuk kredit yang digunakan untuk usaha atau produksi. Jadi hasil kredit yang dikucurkan oleh Bank tersebut akan berputar mengikuti kegiatan ekonomi yang berlangsung dan pengembalian yang akan dilakukan pun dengan perputaran kas yang baik / effective cash flow. Namun harapannya tidak untuk menimbulkan penumpukan aset yang berlebihan karena ini dapat berdampak negatif seperti contoh diatas tadi.

Jika memang diturunkan sebaiknya di ikuti dengan peraturan pemerintah yang membatasi pertumbuhan perumahan berdasarkan pertumbuhan ekonomi atau pertumbuhan penduduk di daerah tertentu. Sehingga hal yang tidak kita inginkan dapat kita cegah sedini mungkin, biar ngga kaya si Alan Greenspan padahal udah buat makalah tentang bahayanya penumpukan aset properti tapi tetep aja ngga berbuat apa-apa. Dunia jadi kacau karenanya.

Leave a Reply

Fill in your details below or click an icon to log in:

WordPress.com Logo

You are commenting using your WordPress.com account. Log Out /  Change )

Google+ photo

You are commenting using your Google+ account. Log Out /  Change )

Twitter picture

You are commenting using your Twitter account. Log Out /  Change )

Facebook photo

You are commenting using your Facebook account. Log Out /  Change )

Connecting to %s